⊗ شرایط تخلیه ملک تجاری در قوانین ایران
اختلافات حوزه روابط موجر و مستاجر، دامنه گسترده ای دارند که از دید وکیل موجر و مستاجر بارزترین آنها ناظر به زمانی است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده اما مستاجر از موجر بابت تخلیه ملک مهلت میخواهد.
⇐ قانون در این رابطه چه میگوید.. حق را به مالک میدهد یا مستاجر؟
⇐ آیا تفاوتی میان ملک تجاری و اداری با ملک مسکونی وجود دارد؟
⇐ شرایط تخلیه عین مستاجره در وضعیت شیوع کرونا به چه صورت است؟
سوالاتی از این دست که ممکن است در مبحث تخلیه ملک تجاری پیش آید که به فراخور بحث به آنها خواهیم پرداخت.
تخلیه ملک صرفا ناظر به اماکن استیجاری است و اگر قصد دارید غاصب یا متصرفی را از ملک بیرون رانید، حسب مورد باید دعوای خلع ید یا رفع تصرف اقامه شود.
تخلیه اماکن تجاری
قوانین حوزه اجاره املاک غیر مسکونی اعم از تجاری و اداری، دستخوش تحولاتی شده که باید آنها را مورد بررسی قرار داد.
♦ ملک دارای سرقفلی
وکیل متخصص سرقفلی در این خصوص توضیح میدهد: اگر اجاره ملک تجاری قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، روابط طرفین مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ بوده و مستاجر دارای حق کسب و پیشه (سرقفلی) میباشد.
تخلیه ملکی که مستاجر در آن حق سرقفلی دارد ممکن نیست مگر اینکه یکی از شرایط مندرج در قانون ثابت شود.
این شرایط قانونی دو دسته هستند که با احراز برخی از آنان مستاجر مکلف به تخلیه ملک تجاری میباشد و حقی بابت دریافت سرقفلی نخواهد داشت، اما در برخی دیگر موجر مکلف است با پرداخت کامل یا نصف سرقفلی به مستاجر، خواستار تخلیه ملک تجاری شود.
*مواردی که با اثبات آنان هم حق فسخ وجود خواهد داشت و هم حق کسب و پیشه ساقط میشود:
1. تعدی و تفریط مستاجر
اگر مستاجر در نحوه استفاده از عین مستاجره مرتکب تقصیر شود، موجر میتواند از دادگاه صدور حکم تخلیه را تقاضا کند.
تعدی در لغت به معنای انجام اموری است که طبق شرایط متعارف نباید انجام شود؛ مانند ایجاد تغییرات در بنا بدون اجازه موجر.
تفریط هم در لغت به معنای عدم انجام اموری است که هر مستاجر متعارفی باید آنها را رعایت کند؛ مثلا اگر مستاجر علیرغم مشاهده ترک دیوار و در آستانه تخریب قرار گرفتن آن، نسبت به اطلاع رسانی آن به موجر اقدام نکند مرتکب تفریط شده است.
در رویه قضائی هر تقصیری را موجب حق فسخ نمیدانند و آن را صرفا در زمانی اعمال میکنند که تقصیر جدی و متوجه اصل بنا باشد.
2. تغییر شغل بدون اجازه موجر
مستاجر باید از عین مستاجره مطابق قرارداد استفاده کند و حق ندارد بدون اطلاع و اجازه موجر نحوه استیفا را تغییر دهد.
قانونگذار پیش بینی کرده که اگر شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد، لزوم کسب اجازه از موجر منتفی میشود و در غیر اینصورت، موجر حق فسخ خواهد داشت.
3. عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر ظرف ده روز پس از سررسید و موعد پرداخت اجاره بها نسبت به پرداخت آن اقدام نکند، موجر حق تخلیه خواهد داشت.
اگر موجر دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند اما مستاجر تا قبل از صدور رای، نسبت به تودیع اجاره بهای معوقه به اضافه بیست درصد نزد صندوق دادگستری اقدام کند، حق فسخ منتفی میشود؛ البته باید دانست این فرصت تنها یکبار به مستاجر داده میشود و تاخیر مجدد در پرداخت حق فسخ موجر را قطعی میکند.
* وکیل ملکی تهران به مواردی که با اثبات آنان، مستاجر پس از پرداخت کامل حق کسب و پیشه مستاجر حق فسخ خواهد داشت اشاره میکند:
1. احداث ساختمان جدید
اگر موجر بخواهد با تخریب بنای فعلی، یک ساختمان جدید احداث کند و پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کند، دادگاه در انقضاء مدت اجاره، بدون تمدید قرارداد رای به تخلیه صادر خواهد کرد اما این رای اجرا نمیشود مگر آنکه ابتدا موجر حق کسب (سرقفلی) مستاجر را پرداخت کند.
2. نیاز شخصی موجر به کسب و پیشه
اگر موجر بابت کسب و کار خود نیاز به ملک استیجاری داشته باشد و ادله ای برای اثبات آن فراهم آورد، دادگاه رای به تخلیه ملک میدهد و اجرای رای نیز مطابق همان شرایطی است که در مورد قبلی آمد.
3. نیاز شخصی موجر به محل سکونت
اگر مالک برای سکونت خود یا بستگان نزدیک اش (صرفا شامل پدر، مادر، اولاد و همسر) نیاز به ملک داشته باشد دادگاه رای به تخلیه میدهد که شرایط آن نیز مشابه دو مورد بالاست.
* موردی که موجر حق تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی را دارد:
اگر در اجاره نامه مستاجر حق انتقال منافع و اجاره به شخص دیگر را نداشته باشد و بدون اجازه مالک و دادگاه نسبت به انتقال آن اقدام کند، موجر حق فسخ خواهد داشت و صرفا باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر یا متصرف پرداخت کند.
ملک فاقد سرقفلی
اگر اجاره بعد از تاریخ دوم مهرماه 1376 منعقد شده باشد و اجاره نامه را علاوه بر طرفین، دو شاهد نیز امضاء کرده باشند، موجر میتواند به محض انقضاء مدت اجاره از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، صدور دستور تخلیه را تقاضا کند.
زمان صدور دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه زمانی صادر میشود که موجر مبلغ قرض الحسنه (آنچه در عرف به ودیعه یا پول پیش مشهور است) را نزد صندوق دادگستری تودیع کند.
اجرای دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه ظرف یک هفته باید اجرا شود مگر آنکه مستاجر دارای وضعیت غیرمترقبه ای شده باشد و از شورا تقاضای مهلت کند.
♥ مزیتهای همکاری با وکیل مجرب ملکی در موسسه حقوقی شفائی :
- ⇐ سالها تجربه در قبول وکالت پرونده های امور ملکی، تصرف عدوانی، انتقال سرقفلی، افراز املاک مشاع، خلع ید، تغییر کاربری و … و آمار رضایت بخش موفقیت بودن نتایج حاصله از دید موکلین محترم
- ⇐ تسلط وکلای مجرب در این مرکزبه تمامی قوانین و مقررات دعاوی ملکی و نیز کلیه تغییرات جدید در قوانین که اخیرا از سوی قانونگذار وضع شده است
- ⇐ تحقیق، پژوهش و بررسی حرفه ای پرونده توسط تیم مجرب وکلای شمس و ارائه بهترین راه کارهای موثر و طراحی بهترین مسیر رسیدگی به پرونده های امور ملکی بر اساس تفکر و کار تیمی
