دانستنی های قانون ثبت
قانون ثبت در سال 1310 توسط مجلس شورای ملی ایران مصوب و منتشر شد و از منظر این قانون آنچه که موضوع ثبت کردن است شامل ثبت اسناد و املاک است .
ثبت املاک :
- بطورکلی هر مالی یا قابل نقل و انتقال و جابجایی است (مال منقول) ماده 19 قانون مدنی : اشیائی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون این که به خود یا محل خرابی وارد آید منقول است).
- و یا غیر قابل نقل و انتقال و جابجایی است ( ماده 12 قانون مدنی : مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار ان ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود ) .
- و در مورد مال علی الاصول آنچه موضوع مدنظر قانون ثبت است اموال غیر منقول است که شامل اراضی (زمین ها) ابنیه و (بناها و آسیاب و هر آنچه که در املاک تعبیه شده است و غیر قابل جابجائی است (که به آن ها اموال در حکم غیر منقول می گویند) و قانون مدنی در ماده 17 بیان نموده است :
حیوانات و اشیایی که مالک، آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره و به‌طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت، لازم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد، از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، جزء ملک محسوب و در حکم مال غیر منقول است و همچنین است تلمبه و گاو و یا حیوان دیگری که برای ابیاری زراعت یا خانه و باغ اختصاص داده شده است .
- نکته دیگر : ملک در معنای خاص خود شامل هم زمین است که اصطلاحا به آن عرصه می گویند و هم در برگیرنده اعیانی است که مانند خانه، چاه، قنات، استخر، درختان و غیره است .
ثبت اسناد :
به منظور شفافیت تعریف سند لازم است متذکر شویم که از منظر حقوقی سند نوشته ای است که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد است و قانونگذار در ماده 1284 قانون مدنی تصریح نموده است :
سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع استناد باشد .
و قانون مدنی سند را در ماده 1286 به دو نوع عادی و رسمی معرفی کرده است و در مورد سند رسمی نیز مشعر است : در ماده 1287 قانون مدنی بیان نموده است :
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانون تنظیم شده باشند، رسمی است .
پس از منظر قانون مدنی مشخصات سند رسمی بدینگونه است :
- الف: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد
- ب : اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد .
- ج : اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد . و شایسته است که تامل شود : در مورد سند رسمی این دو ویژگی آخر بسیار مهم است :
- د : تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد
- ه : سند طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد .
منتهی قانون ثبت اسناد و املاک، سند رسمی را تعریف ننموده است اما ضمن مطالعه این قانون، می توان چنین نتیجه گیری نمود که از نگرش قانون ثبت اسناد و املاک، سند رسمی سندی است که مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی ثبت به ثبت رسیده باشد و این تعریف یه معنای تعریف خاص از سند است و در مقابل تعریف سند در قانون مدنی که تعریف عام است این نکته شایان توجه است که هر سند ثبتی، رسمی است اما هر سند رسمی ممکن است سند ثبتی نباشد مانند شناسنامه که با تعریف قانون مدنی رسمی است اما این نوع سند، از منظر قانون ثبت اسناد و املاک، سند رسمی نیست .
به نظر می رسد در تعریف سند رسمی بهتر بود به دو صورت بیان می شد :
- الف: سند رسمی ثبتی
- ب : سند رسمی غیر ثبتی
– آثار ثبت انواع اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک
برخی از اسناد رسمی ثبتی، صرفا جنبه اعلامی دارد (مانند این که اعلام می کند فلان چیز متعلق به فلان کس است مانند اسناد مالکیت ملک)
اما برخی از اسناد رسمی ثبتی علاوه بر اینکه جنبه اعلامی دارد جنبه اجرائی هم دارند ، مانند سند اجاره رسمی که ویزه گی آن است که : موجر پس از اتمام مدت اجاره بدون مراجعه به محاکم و اطاله زمان، مستقیما می تواند از دفتر ثبت اسناد و املاک یا اداره اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور اجراییه نماید .
شایان توجه است که قانون ثبت اسناد و املاک در ماده 92 اشعار دارد :
مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء است مگر در تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی ملکیت آن باشد .
بنابراین برای نتیجه گیری این بحث بهتر است بیان شود :
همه اسناد رسمی قابلیت اجرائی ندارند و فقط اسناد رسمی ای که راجع به دیون و اموال منقول باشد لازم است .
– محاسن اسناد لازم الاجراء
حسن این گونه اسناد این است که: بدون مراجعه به دادگاه و طرح و اقامه دعوا و اخذ حکمی از مراجع قضائی، اجرا می شود و صرفا با ارائه آن سند به دفتر خانه ثبت اسناد یا اداره اجراییات ثبت اسناد، می توان مفاد آن را به اجرا گذاشت .
-توضیح برای رفع تعارض در تفسیر مواد 48 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک
به منظور توجیه برای رفع تعارض این موضوع لازم است ابتدا با چند کلمه و اصطلاح حقوقی و ثبتی و موادی از قانون ثبت یاد آوری نماییم:
کلمه عین : یعنی مالی که وجود خارجی داشته و با چشم و حس لامسه قابل رویت و ادراک است ( مانند زمین ، خانه یا هر چیز دیگری که قابل لمس است )
کلمه منفعت : منظور از منافع یعنی ثمراتی که از اعیان اموال حاصل می شود مانند میوه درخت
(مالک منفعت یعنی کسی که حق استعمال و منفعت بردن ازعین را دارد مانند مستاجر، که حق استفاده از عین مستاجره را دارد) .
حق انتفاع و حق ارتفاق :
حق انتفاع یعنی : حقی که فرد از منافع چیزی یا مالی (معمولاً مال غیر) بر خوردار می‌شود.
وکیل ملکی تهران در این خصوص توضیح میدهد که در قانون مدنی حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.
حق ارتفاق : یعنی صاحب ملکی حقی به اعتبار مالکیت خود دارد مانند کسی مالک ملکی است که برای تردد به ملک خود، حق عبور از راهی را دارد ، یا حق داشتن تعبیه پنجره یا ناودان دارد .
گاهی در قرائت مقررات ثبتی تاکید شده فلان موضوع ملکی بایستی در دفتر املاک اداره ثبت املاک ثبت شده باشد و گاهی تاکید شده است فلان موضوع ملکی باید در اداره ثبت اسناد و املاک ، ثبت شده باشد لذا با دقت در مطالعه این دو عبارت معنای متفاوت محرز است ….
اصطلاح دفتر املاک: یعنی در هر اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک 12 دفتر نگهداری می شود که یکی از آن ها دفتر املاک است که نحوه ثبت ملک در این دفتر نوشته می شود و ماده 103 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک اشعار دارد :
پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، مسئول دفتر ثبت املاک، مشخصات ملک و مالک را به نحوی که ذیلا خواهد آمد، در دفتر املاک وارد و به امضای رییس ثبت یا کارمندی که از طرف وزارت دادگستری مجاز برای امضای دفتر و اسناد مالکیت است، می رساند امضای دفتر املاک به تصریح ماده 108 آیین نامه باید با دست به عمل آید یعنی امضای مهری ممنوع است و مشخصاتی که در دفتر املاک ثبت شود شامل شماره ملک، تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک، نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک و نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزا و متعلقات آن، حدود ملک، نوع و مشخصات ملک، ومحل وقوع و اجزا و متعلقات آن،حدود ملک، بهای ملک، حقوق عینیه ای که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه ای که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر و یا برای املاک مورد ثبت موجود است . همچنین ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک بیان می کند که ثبت اسناد اختیاری است .
و ماده 47 قانون ثبت اشعار دارد:
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
و ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک بیان می کند : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد .
در ادامه شایان ذکر است بنا به مراتب فوق الذکر : علی القاعده تاکید می شود اصل بر این است که ثبت هرگونه سند اختیاری است و هیچ اجباری در ثبت سند وجود ندارد اما این قاعده چند استثناء دارد :
اولاٌ : هر قراردادی که منعقد شده و معامله ای راجع به عین ملکی انجام شود، مشروط بر این که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، محتاج به تنظیم سند رسمی است. اما می توان گفت آنچه در ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک، از اختیاری بودن ثبت اسناد استثناء شده، صرف خود مال نیست بلکه مربوط به حقوق مالی اشخاص است زیرا وقتی گفته می شود فلان شخص نسبت به اتومبیل خود مالک است بدین معناست که او نسبت به اتومبیل خود حق مالکیت دارد و آن هم از نوع عین و گرنه مال را جدا از دارنده آن نمی توان در این بحث مورد مطالعه قرار داد از همین جهت قانونگذار در ماده 29 قانون مدنی تاکید کرده است:
ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند : 1- مالکیت ( اعم از عین و منفعت) 2- حق انتفاع 3- حق ارتفاق به ملک غیر میگوید .. لذا از منظر حقوقی حق های مذکور را حقوق اصلی نیز می گویند و در این مورد نتیجه بحث این است که :
هر شخصی که مالکیتی نسبت به عین یا منافع مالی داشته باشد و بخواهد آن را در قالب عقد یا قرارداد به دیگران انتقال دهد چنانچه آن حق در دفتر املاک ثبت شده باشد، تنظیم سند رسمی برای آن عقد اجباری است و داشتن سند رسمی در دست مالک آن، فی نفسه نماینگر مالکیت او نسبت به ملک نمی باشد لذا مندرجات این سند باید با مندجات دفتر املاک مطابقت داشته باشد و مناط اعتبار یک سند ملکی ثبت در دفتر املاک است زیرا ممکن است سندی در ید شخصی است اما جعلی است یا در مندرجات سند اشتباه یا سهو قلمی رخ داده باشد که با دفتر املاک مغایر باشد.
ثانیاٌ : استثناء دیگر این است که حقوق املاکی که در دفتر املاک ثبت شده باشد نیز باید ثبت شده باشد مانند حق انتفاع از ملکی که سابقه ثبت در دفتر املاک دارد به عبارت بهتر انتقال حق انتفاع یا حق ارتفاق ملکی که سابقه ثبت در دفتر املاک را دارد باید بطور رسمی ثبت شود و این حقوق را بصورت عادی نمی توان واگذار کرد وگرنه انتقال گیرنده به عنوان مالک شناخته نمی شود .
ثالثاً : همچنین است معاملات صلح، هبه و شرکت راجع به اموال منقول و غیر منقول باید به ثبت برسد یعنی هرگاه دو یا چند نفر بخواهند سند صلح یا هبه یا شرکت بین خود تنظیم کنند ( اگر در نقطه ای از ایران باشند که دارای اداره ثبت و املاک و محضر(دفاتر ثبت اسناد و املاک) وجود داشته باشد، باید آن را اجبارا به ثبت برسانند (مربوط به معاملات عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک به ثبت رسیده است)
