آشنایی با اصطلاحات مربوط به مال مشاعی

وکیل متخصص ملکی : در این محتوا قصد داریم مخاطب را با برخی از اصطلاحات مهم مربوط به مال مشاعی آشنا نماییم..

 1- مشاع :

هر مال که دو یا چند شخص را در آن حصه ( سهیم ) باشند و حصه هر یک متمایز نباشد ( به عبارت بهتر هریک از شرکا در جزء جزء مال، شریک باشد و معمولا سهم هریک به کسر می باشد به عنوان مثال ملکی دارای شش مالک است و یکی از آنها دارای یک سهم(یک ششم) و دیگری دو سهم(دو ششم) و سومین نفر دارای سه سهم(سه ششم) اما مشخص نیست هریک کدام قسمت را مالک هستند زیرا  هر سه در جزء جزء مال سهیم هستند .

 2-  مال مشاع :

مالی است که دو یا چند مالک دارد و سهم هر یک مشخص نیست در برابر مال مفروز استعمال می شود.

 3- ملک مشاع :

ملکی است که دو یا چند نفر در آن شریکند و ضد ملک مفروز است شایان توجه است مال مشاع قابل نقل انتقال است (مانند اینکه با عقد بیع منتقل شود) و حتی سند مالکیت انتقال رسمی برای خریدار صادر می شود اما خریدار نمی تواند آن را تصرف نماید .

 4-  بیع مشاع :

بیعی است که مبیع آن، حصه مشترک از مال معین است و آن مال ممکن است از متساوی الاجزاء باشد مانند گندم و یا مختلف الاجزاء باشد مانند زمین و خانه .

 5- وقف مشاع : 

سهم مشاع از ملکی را می توان وقف کرد (ماده 58 قانون مدنی در این خصوص مشعر است: فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین ، بتوان از آن منتفع شد اعم از این که منقول باشد یا غیر منقول، مشاع باشد یا مفروز) .

 6- غصب مشاع :

مانند اینکه دو نفر در خانه ای شریکند یک از آن دو به ثالث اذن می دهد که در حصه او تصرف کند و دیگری اذن در تصرف نمی دهد و اگر ماذون در چنین وضعی،  کل خانه را تصرف کند، تصرف او نسبت به آن که اذن نداده است، غصب مشاع است .

 7- رهن مشاع:

در این نوع رهن، مال مورد رهن (گرو) حصه مشاع است خواه اشاعه پیش از از عقد رهن وجود داشته باشد خواه در حین انعقاد و عقد رهن اشاعه پدید آید مانند اینکه مالک شش دانگ ملکی نصف مشاع آن را به رهن دهد ( افراز رهینه مشاع در مدت رهینه تقاضای راهن منعی ندارد و این عمل به نفع مترهن نیز می باشد)

 8 –  تخلیه مشاع:

تخلیه ضد وضع ید است چون وضع ید بر مال مشاع امکانپذیر است رفع ید و تخلیه ید هم از مال مشاع امکان دارد و بطور کلی در موارد ذیل تخلیه مشاع تصور پذیر است :

الف – اگر مبیع حصه مشاع باشد و بایع امتناع از اقباض کند مانند اینکه دو نفر مالک دو آپارتمان باشند اما این دو آپارتمان دارای یک سند باشد و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد ولی به تصرف خریدار ندهد در این صورت خریدار در خواست تخلیه می نماید .

ب – اگر وثیقه، مشاع باشد و در مزایده فروخنه شود .

ج- اگر عین مستاجره، مشاع باشد و تخلیه مورد پیدا کند .

د – اگر من له التخلیه، مالک حصه مشاع باشد مانند شفیع و اخذ به شفعه کند و تقاضای تخلیه سهم مشاع مورد شفعه را بنماید .

 9- وضعیت چند آپارتمان ساخته شده در یک زمین :

وفق مقررات قانونی ، آپارتمان های یک ساختمان را اداره ثبت می تواند تفکیک کند و برای اعیانی هر آپارتمان سند مفروز صادر کند اما در مورد عرصه ، بصورت مشاع باقی می ماند

10 – شریک بودن در حقی :

شرکت در حقوق به معنای اخص در برابر اعیان اموال  و منافع و حق انتفاع است مانند حق خیار، حق شفعه، حق تالیف و پروانه کسب . بنابرین شریک بودن در این نوع حقوق قابل تصور است مانند حق شفعه که بعد از فوت شفیع به وراث یا وارث او منتقل می شود ( مستند ماده 823ذ قانون مدنی)

11-  طلب مشاع :

مانند طلب مورث که به ارث برسد

 12 – دین مشاع: 

مانند دین مورث که برعهده ورثه باشد

 شایان ذکر به منظور ضامن نبودن بدهی مورث شایسته است ک وراث: مطابق مقررات و قانون امور حسبی، عمل نمایند به عبارت بهتر، وراث بعد از فوت مورث فورا دادخواست رد ترکه به دادگاه ارائه دهند ( مواد 249 و 250 قانون امور حسبی )

 13-تقسیم دین:

یعنی تقسیم طلب مشاع مانند اینکه طلبکاری بمیرد ورثه او صاحب طلب مشاع اند  و اگر طلب او چند قسط باشد هر قسط، از طلب، مشاع است ولی آنان می توانند به تراضی اقساط را بین خود قسمت کنند .

 14 -تقسیم دیون متوفی:

وفق ماده 606 قانون مدنی که در عقد شرکت بیان شده است و این ماده، چنین اشعار دارد: (هر گاه ترکه میت قبل از ادای دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هریک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشند طلبکار می تواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وراث دیگر رجوع کند )

15 –  اشاعه : 

از نظر ادبیات اشاعه به معنای انتشار و پخش کردن خبر است اما در علم حقوق اشاعه یعنی :  انتشار مالکیت شرکادر همه اجزا مال مشاع است به عبارت بهتر اشاعه عبارت است از وضع ناشی از اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین، خواه در خارج موجود باشد خواه در در ذمه، اجتماع حقوق قهری و اردی می تواند باشد. مانند اجتماع قوق ورثه بر ترکه است، مورد اشاعه را مشاع گویند و در برابر افراز به کار می رود یعنی مشاع ضد مفروز است .

 16- افراز :

افراز یعنی مال منقول و یا غیر منقول خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه . در این برهه در میان عرف مردم افراز در مال غیر منقول بکار می رود .

17- ملک مفروز:

ملکی که صف اشاعه آن زائل شده باشد و به صاحبان آن حصه متمایز داده شده باشد .

18-  افراز ثلث مشاع:

ثلث ترکه،  که متوفی در زمان حیات خود معین کرده است ، وصیت ممکن است مال مفروز و یا مال مشاع باشد در صورتی که وصیت به مال مشاع باشد مقررات افراز اعیان در آن جاری است ولی اگر ثلث ماترک یک واحد مفروز محسوب شود در این صورت جلب رضایت بقیه وراث لازم نیست به عنوان مثال متوفی در زمان حیات خود سه واحد اپارتمان در یک ساختمان داشته است  که هریک 80 متر مساحت داشه باشد و وصیت کند یک آپارتمان بعد از فوتش به کسی برسد در این صورت در افراز ثلث نیازی به رضایت بقیه وراث نیست .

19- افراز دین :

یعنی تقسیم طلب مشاع: مانند اینکه: طلبکاری فوت کند طلب او به محض فوتش بصورت مشاع بین ورثه قابل تقسیم است و ورثه می توانند به تراضی آن طلب را میان خود تقسیم نمایند و اگر به تراضی واقع نشود به حکم دادگاه تقسیم ترکه به عمل می آید .

چند اصطلاح دیگر مربوط به مال مشاعی

1-  وضع ید :

سعنی تصرف در مالی یا ملکی که بدون داشتن سابقه مالکیت ، باشد مانند وضع ید بر مباحات درحیازات مباحات – ی وضع ید بر مال غیر ( مستند ماده 308 قانون مدنی)

2- کاداستر:

مجموعه دفاتر و اسنادی که دلالت بر مساحت اراضی زراعی و غیر زراعی و املاک و نقشه و حدود تفضیلی آن ها در مناطق مختلف کشور کند و هدف ایجاد کاداستر ا-  تعیین مالیات های اراضی به حسب ارزش و منافع آن ها2-  ثبت صحیح املاک 3- حذف تعارض اسناد مالکیت است .

3 – مهایات :

یعنی افراز منافع مشترک مال غیر منقول ( البته اخصاص به تقسیم آب ندارد) مستند ماده 157 قانون مدنی

مهایات عقد لازم است و البته پس از مهایات شریک در ملک می تواند افراز عین مال مشاع را از دادگاه بخواهد و مهایات این حق افراز را از شریک ساقط نمی کند و باصدور حکم افراز دادگاه ، مهایات موضوعی منتفی است مهایات مدت ندارد و پس از مهایات هر شریک حق دارد که بهذه مفروز خود را به ثالث انتقال دهد ، استفاده روستائیان از اراضی مشاعی ده بصورت مهایات است .

4 -انواع مهایات : 1- زمانی 2- مکانی

مهایات زمانی :  افراز منافع عین مشترک به مقیاس واحدهای زمان ( ساعت، هفته، ماه) صورت می گیرد . در تقسیم آب نهر مشاع و قنات مشاع و چشمه مشاع مثلا هر شریک یک شبانه روز آب می برد .

مهایات مکانی : افراز منافع عین مشترک، در این نوع مهایات منوط به مکانی از آن عین مشترک است مانند خانه ای را دو پسر از پدر ارث برده اند که در آن خانه  دو آپارتمان است  که دو پسرتوافق می کنند هر یک در یک آپارتمان سکونت نمایند .