دانستنی های حقوقی در مورد ملک و معامله با سند عادی

هدف نگارنده ( وکیل خبره ملکی ) از ارائه مقاله، آن است که بررسی شود چرا در بسیار ی از دعاوی در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی، مدعی موفق به اخذ رای به نفع خودش نمی شود ؟

برای شفافیت این بحث ناگزیریم که ابتدا به تعریف ثبت بپردازیم و سپس به بررسی برخی از مواد قانون ثبت، یعنی پیرامون چند مواد از  قانون ثبت ( مواد 22 و 46 و 47 و 48)  به بحث پرداخته شود .

ثبت چیست ؟

در اصطلاح حقوقی ثبت یعنی نوشتن هویت یک عمل حقوقی که در قالب قرارداد است و یا یک حق است و یا …. که در دفاتر مخصوصی که قانون معین می کند، مشخص و تثبیت می شود . مانند ثبت املاک و ثبت معامله ها در خصوص اموال غیر منقول و یا ثبت یک حق مانند حق اختراع و….

در گذشته در دوران ابتدایی زندگی بشر، به این لحاظ که جمعیت کم بود و افراد یکدیگر را می شناختند و واقف به اعمال حقوقی یکدیگر بودند، لذا نیازی به ثبت و ضبط حقوق مالی افراد نبود اما با گسترش جوامع انسانی و پراکندگی جمعیت و رشد جمعیت، مسائل و مشکلات مردم پیچیده تر شد و بی تردید با توسعه جوامع انسانی از حالت ابتدائی به حالت پیشرفته، پاسداری از حقوق انسان نیز به حالت کامل تری در آمد.

علهیذا به منظور تشحیذ اذهان خوانندگان این مطلب، شایسته است بیان شود : هویت املاک و شناسایی آن به مانند هویت افراد از لحاظ احوال شخصیه، است که اداره ثبت احوال، وقایع چهارگانه ( تولد و مرگ و ازدواج و طلاق ) را ثبت و ضبط می نماید اما در مورد ثبت و ضبط هویت املاک، این امر بر عهده اداره ثبت اسناد و املاک است و آنچه اکنون در کشور ما به عنوان ثبت املاک شناخته می شود نشئت گرفته از قانونی است که در سال 1310 به تصویب پارلمان رسیده است و تشکیلاتی به این منظور به عنوان اداره ثبت اسناد و املاک ایجاد کرده است و از منظر این قانون دو موضوع قابل ثبت  الف:  املاک و ب: اسناد  است. / دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی

ثبت املاک :

املاک جمع ملک است . ملک در معانی عام و خاص است و معنای عام ملک یعنی اختیار قانونی شخص بر اشیاء یا اموال یا اشخاص دیگر است و در معنای خاص، به معنی اموال غیر منقول است  .

مال غیر منقول در قانون مدنی در ماده 12 بدین گونه تعریف شده است: 

مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود  اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد  ویا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود . اراضی و ابنیه و آسیاب و هرچه که در بنا منصوب و عرفاً جزء بنا محسوب می شود غیر منقول است و همچنین لوله ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.

بنابراین ملک در معنای خاص خود هم شامل زمین است که اصطلاحاً به آن عرصه می گویند و هم در برگیرنده اعیانی که عبارت از اموال غیر منقول موجود در آن زمین، مانند خانه، چاه، قنات، درختان، استخر و غیره… / دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی

ثبت اسناد :

سند در اصطلاح حقوقی یعنی نوشته ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد ( ماده 1284 قانون مدنی)

در حقوق موضوعه ایران قانون مدنی از منظری سند را به دو دسته تقسیم نموده است 1- سند رسمی 2- سند عادی ( ماده 1286 قانون مدنی)

و مصادیق سند رسمی به شرح ذیل است:

• اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است .
• اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است .
• اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد ( تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد و نیز سند طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد .)

اما ثبت اسناد در اداره ثبت دارای دو جنبه است : الف – جنبه اعلامی   ب – جنبه اجرایی به عبارت بهتر برخی اسناد رسمی صرفاً جنبه اعلامی دارند و مفاد آن حاکی از آن است که تعلق چیزی را به کسی نشان می دهد مانند سند مالکیت که مبین این است که فلان ملک متعلق فلان شخص است . / دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی

اما پاره ای از اسناد رسمی علاوه بر جنبه اعلامی دارای جنبه اجرائی می باشند مانند سند اجاره رسمی ملکی، (که پس از انقضای قرارداد  اجاره،  موجر می تواند از طریق اداره اجرای رسمی اداره ثبت جهت تخلیه ملک اقدام نماید)

و ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک بیان می نماید :

مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست .

لذا  اسناد اجرائی دارای مزیتی است که بدون مراجعه به دادگاه و سپری کردن زمان طولانی وقت دادرسی و تجدید نظر خواهی و … صرفاً و فقط با مراجعه به دفاتر و اداره ثبت اسناد، می توان آن ها را به اجرا گذاشت .

بهرحال اگر تامل به مواد 46 و 47 و 48  قانون ثبت اسناد و املاک شود بنظر می رسد پاسخ ابهامات حقوقی برطرف شود  :

ماده 46 قانون ثبت : ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

 ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک بیان می کند :

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

و ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک اشعار دارد :

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

عبارت مواد فوق یعنی مواد 46 و 47 فوق الذکر، بهرحال با در نظر گرفتن ماده 46 نتیجه این است که ثبت اسناد اختیاری است اما این قاعده استثنائاتی دارد..

استثناء اول : اسناد مربوط به معاملات عین و منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک به ثبت رسیده است .

بنابراین هرگاه عقدی منعقد و معامله ای راجع به عین ملکی انجام شود مشروط بر این که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، محتاج به تنظیم سند رسمی است .

((مال عینی یعنی مالی که با چشم دیده و قابل لمس فیزیکی باشد و منافع یعنی ثمراتی که که از عین مال حاصل می شود مانند عین مستاجره یا مانند میوه که ثمره درختی است که درخت،  مال عینی است و میوه آن منفعت آن است به عبارت بهتر مقصود از منافع ثمراتی است که از اعیان اموال حاصل می شود خواه این ثمره ها مانند میوه درختان عین مادی یا صفاتی که عین مال از آن جهت قابل انتفاع است مانند خانه برای سکنا.)) / دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی

استثناء دوم : معاملات راجع به حقوقی می باشد که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.  مانند حق انتفاع، حق ارتفاق

و .. پس جان کلام : داشتن سند رسمی در ید مالک آن، فی نفسه مبین مالکیت او نسبت به ملک نمی باشد بلکه مندرجات سند می بایست با مندرجات در دفتر املاک اداره ثبت اسناد مطابقت داشته باشد ( زیرا ممکن است که ملکی به صورتی به شخص دیگری منتقل شده باشد اما مالک آن هنوز سند آن را در ید داشته باشد

(( نمونه بارز آن املاکی که ملی اعلام شده و در دفتر املاک اداره ثبت اسناد بنام دولت منتقل شده است، اما مالک آن، قبل از ملی شدن تا کنون، سند را نگهداری می کند .)) / دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی

استثنای سوم : ماده 47 بیان می کند :

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد اجباری است مانند کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده و همچنین صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه از مستفاد این مواد می توان بیان کرد : چنانچه در محلی اداره ثبت اسناد یا دفتر ثبت اسناد وجود ندارد ( مانند دهاتی با سکنه کم جمعیت ) ثبت معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول و نیز ثبت صلح نامه، هبه نامه، شرکت نامه ضرورت ندارد

البته شایسته است تاکید شود : در شرایط زمانی، اکنون نهادی بنام بنیاد مسکن ایجاد شده است که بر اساس ماده 140 قانون توسعه در بند 9 این مشکل را برای اغلب مالکین روستایی مرتفع کرده است و وظایف آن به شرح ذیل است:

1-تامین مسکن محرومان بویژه روستائیان و تولید انبوه مسکن شهری
2- مطالعه و بررسی درزمینه تشخیص و تعیین نیازمندیهای مسکن محرومان اعم از شهری و روستایی
3-تهیه طرح مجتمع های زیستی و واحدهای مسکونی ارزان قیمت و اجرای آنها بطور مستقیم ویا با مشارکت مردم و با همکاری و هماهنگی دستگاههای ذیربط در روستا و شهر
4-تهیه زمین مورد نیاز طرح ها و پروژه های بنیاد وآزاد سازی آنها
5 -کمک در جهت تامین مصالح ساختمانی کشور از طریق تولید – تهیه و توزیع
6 – نظارت بر پرداخت مصرف وامهای قرض الحسنه مسکن روستائی و ارزان قیمت شهری
7 – تهیه و اجرای طرحهای هادی و اصلاح معابر در روستاها، با هماهنگی دستگاههای ذیربط
8 – تهیه وارائه طرحهای لازم برای بازسازی و نوسازی مناطق مسکونی روستائی آسیب دیده در اثر جنگ ، سیل ، زلزله و سایر سوانح طبیعی با ایجاد تسهیلات بانکی
9 – تهیه اسناد مالکیت روستائی با همکاری اداره کل ثبت اسناد طبق ماده 140 قانون سوم توسعه

استثناء چهارم: در خصوص محل های استیجاری است :

الف:  اجاره محل های تجاری است که در ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر 1356 بیان شده است :

هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور جلوگیری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ب: ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 اشعار دارد: 

 اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا ‌بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

مورد بعدی راجع به سند وصیت رسمی است :

می دانیم که وصیت نامه اعم از خودنوشت، سری و یا رسمی یا عادی است..

ختم کلام اینکه با تامل به مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت، استنتاج می شود که ماده 48 ضامن اجرای مواد 46 و 47 قانون ثبت است و دادگاه ها هنگامی که با یک سند عادی روبرو می شوند برای احراز اصالت آن مکلفند ابتدا بررسی نمایند که آیا مفاد آن متضمن وقوع معامله ای در مورد مال غیر منقول و یا هبه و یا صلح و یا عقد شرکت است یا نه؟

اگر مفاد سند، انجام معامله نسبت به عین غیر منقول یا منافع یا حقوق راجع به آن است (مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق) نبود و بر وقوع صلح و یا هبه یا عقد شرکت نیز دلالت نداشت، می توانند به اصالت آن رسیدگی و در صورت احراز صحت و اصالت سند به آن اعتبار دهند و اگر مفاد سند متضمن وقوع معامله ای نسبت به عین یا منافع یا حقوق مربوط به اموال غیر منقول باشد باید روشن نمایند که آیا مورد معامله در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت دارد یا نه و در صورت عدم وجود سند مالکیت و عدم ثبت در دفتر املاک دادگاه ها باید دقت نمایند که آیا ثبت معاملات در آن ناحیه از طرف دادگستری یا قوه قضاییه ضروری شمرده شده است یا نه؟ / دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی

بهرحال چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده و قوه قضاییه ثبت معاملات را در محل وقوع ملک اجباری اعلام نکرده باشد، رسیدگی به اصالت سند و ترتیب اثر دادن به آن در صورت احراز صحت و اصالت آن بلا اشکال بوده و مشمول ماده 48 قانون ثبت نخواهد بود .

لازم به ذکر است ماده 48 قانون ثبت به نحوی ناظر به ماده 22 قانون ثبت می باشد زیرا به موجب ماده 22 قانون ثبت :

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده، مالک خواهد شناخت……

♥ مزیتهای همکاری با وکیل متخصص ملکی تهران :

• ♦ سالها تجربه در قبول وکالت پرونده های امور ملکی، تصرف عدوانی، انتقال سرقفلی، افراز املاک مشاع، خلع ید، تغییر کاربری و … و آمار رضایت بخش موفقیت بودن نتایج حاصله از دید موکلین محترم
• ♦ تسلط وکلای مجرب در این مرکزبه تمامی قوانین و مقررات دعاوی ملکی و نیز کلیه تغییرات جدید در قوانین که اخیرا از سوی قانونگذار وضع شده است
• ♦ تحقیق، پژوهش و بررسی حرفه ای پرونده  توسط تیم مجرب وکلای شمس و ارائه بهترین راه کارهای موثر و طراحی بهترین مسیر رسیدگی به پرونده های امور ملکی  بر اساس تفکر و کار تیمی

♥ ♥ برای کسب مشاوره تخصصی و ارتباط با بهترین وکیل ملکی تهران با شماره های زیر تماس حاصل فرمایید:

⇐ 021-22924799 –  (10 صبح تا 8 شب به وقت ایران)

⇐ 09121997102 –  (همراه و واتس اپ)

دانستنی های حقوقی مفید در مورد نقل و انتقال املاک با سند عادی: نقل از وکلای موسسه حقوقی شفائی با 19 سال تجربه در رسیدگی و دفاع از پروند های دعاوی ملکی و سرقفلی در استان تهران، وکیل ملکی خوب در تهران | وکیل سرقفلی تهران | وکیل تصرف عدوانی