آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

 آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

 آشنایی با واژه معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

ابتدا شایسته است با تعاریف سند ذمه ای و سند وثیقه ای آشنا شویم..

سند ذمه ای چیست ؟

اولاً مطابق تعریف قانون مدنی  در ماده 1284 سند: عبارت است از هر نوشته ای در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد و در سند ذمه ای ( کلمه ذمه به سند اضافه شده است ) و ذمه در اصطلاح حقوقی یعنی حقی که شخص به عهده دیگری دارد که حق ذمی یا ق دینی گفته می شود و حق ذمی در مقابل حق عینی است و حق عینی یعنی حقی که شخص مستقیما از مالی دارد

سند ذمه ای اصطلاح ثبتی است، این عبارت در مقابل حق شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد بکار برده می شود .

به منظور شفافیت این بحث باید گفته شود طلب مضصوع اجرائیه یا سندی است که دارای وثیقه است و یا وثیقه ندارد که اگر طلب موضوع اجرائیه دارای وثیقه نباشد در این صورت سند ذمه ای است و یا به عنوان مثال سند اجاره نامه رسمی، سند وثیقه ای است و یا قرارداد های بانکی سند وثیقه ای می باشند.

اما سند رسمی ملک سند ذمه ای است  و یا مهریه درج شده در سند رسمی ازدواج سند ذمه ای است و یا چک های صادره شده عهده بانک ها سند ذمه ای است . /  آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

معامله شرطی چیست ؟

در حقوق موضوعه ایران در مبحث تعهدات قراردادی، عقدی وجود دارد به نام بیع شرط

قبل از تعریف بیع شرطی شایسته است توجه کنیم

اولا : عرفا بیع به معنای خرید و فروش داد و ستد می باشد و در معنای فقهی بیع عبارت است از ایجاب و قبولی در انتقال عوض معلوم فی مابین بایع و مشتری و قانون مدنی در تعریف بیع درماده 338 بیان کرده است:

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم

و بلافاصله در ماده بعدی ابراز کرده است:

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ‌ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

منظور از بیع شرط یا معامله شرطی عقدی است که مطابق با آن برای یکی از طرفین یا برای شخص ثالثی حق فسخ، شرط شود. باید توجه کرد که حق فسخ عموما برای فروشنده شرط میشود و بدین صورت در قرارداد نوشته می شود که اگر فروشنده ظرف مدت مشخصی، ثمن (پول) معامله را به خریدار برگرداند، حق فسخ معامله و تملیک مجدد مبیع (مال مورد معامله) را دارا می باشد و به همین سبب به این نوع معامله معامله با حق استرداد می گویند.

پس به دیگر سخن  معامله با حق استرداد  معامله شرطی است.

معامله با حق استرداد معامله شرطی است
معامله با حق استرداد معامله شرطی است

در سال های قبل یعنی در زمان وضع قانون مدنی در سال 1307 یه عهده آدم سود جو با اطلاع از مقررات بیع شرطی شروع به سوی استفاده از آدم هایی که در اثر مشکلات مالی بودن در عسرت بسر می بردند بجای ربا بدینگونه از دیگران بهره می بردند:

شخصی که نیاز به پول داشت خانه اش را به خریدار می فروخت اما در هنگام تنظیم قرارداد شرط می شد در صورتی که خریدار به فلان شرط عمل نکند معامله فسخ می شود و چون در عقد بیع از زمانی که عقد محقق می شود خریدار مالک منافع آن ی شود لذا بعد از مدتی خریدار به شرط عمل نمی کرد و معامله فسخ می شد و در این صورت خریدار سود جو منافع ( مبلغ اجاره بها ملک را در چند ماهی که خانه مذکور در تصرف فروشنده بود)، از فروشنده مطالبه می کرد و به اینصورت خریدار بدون قصد عقد بیع برای مدت کوتاهی علاوه بر دریافت اصل پول از فروشنده بینوا به عنوان اجاره بها هم پول دریافت می کرد ./  آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

 بهر حال مقررات بیع شرطی طی مواد ۴۵٨ ‏الی ۴۶۳ قانون مدنی تبیین گردیده است .

چرا اکنون معامله شرطی بندرت اتفاق می افتد ؟

تا سال 1310 هجوم سود گران رباخوار عیان شد این بار قانونگذار از مجرای وضع ماده 33 قانون ثبت به اصلاح این نوع معامله پرداخت بدینگونه که :

ماده 33 قانون ثبت :

نسبت به املاکی که با شرط خیار یا بعنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا بعنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که بعنوان صلح یا بهر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل بشرط و بطور کلی مدت حق استرداد مقتضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال گیرنده حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل الیه پذیرفته میشود:

در صورتیکه ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون بموجب حکم نهایی بملکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد.
در صورتیکه پس از انقضاء مدت حق استرداد انتقال دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
در صورتیکه در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده بوده و لااقل پنجسال از انقضاء موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل:

الف- از انقضاء موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ۳۰۸ از طرف انتقال دهنده قائم مقام قانونی او بوسیله عرض حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال گیرنده نشده باشد.
ب- در صورتیکه تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دیماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی حقی انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او صادر نشده باشد.

↵ تبصره ۱- کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد اشخاص ثالثی را بای نحوکان مداخله داده باشند.

↵ تبصره ۲- در مواردی که مطابق این ماده انتقال دهنده تقاضای ثبت می کند باید حق گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد .

اما بعد از وضع این ماده 33 قانونگذار برای انتقال گیرنده (مثل خریدار) مالکیتی قائل نشد و به دیگر سخن مورد معامله را وثیقه طلب تلقی کرد قانونگذار با پیچیدگی بدتری مواجعه شد.

بهرحال قانونگذار در سال 1386 به اصلاح این قانون پرداخت که در ابتکار و نوآوری جدید :

یعنی به موجب قانون جدید اگر فروشنده نتواند در سررسید مقرر، دیونش را به خریدار پرداخت نماید، خریدار بیع شرطی می بایست به دفتر تنظیم کننده سند مراجعه کرده و درخواست صدور اجرائیه نماید و پس ابلاغ اجرائیه و انقضاء مهلت های قانونی و پس از آنکه فروشنده باز هم نتوانست یا نخواست نسبت به پرداخت دیون اقدام کند، ملک توسط اجرای اسناد فروخته خواهد شد و طلب خریدار به وی پرداخت و الباقی ‏به فروشنده تسلیم خواهد گردید. 

ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک:

نسبت به املاکی که با شرط خیار یا بعنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا بعنوان قطعی با شرط  وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که بعنوان صلح یا بهر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل بشرط و بطور کلی مدت حق استرداد مقتضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال گیرنده حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل الیه پذیرفته میشود:

♣ در صورتیکه ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون بموجب حکم نهایی بملکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد. /  آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 
♣ در صورتی که پس از انقضاء مدت حق استرداد انتقال دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
♣ در صورتیکه در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضاء موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل:
الف- از انقضاء موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ۳۰۸ از طرف انتقال دهنده قائم مقام قانونی او بوسیله عرض حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض بمالکیت انتقال گیرنده نشده باشد. /  آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 
ب-در صورتیکه تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دیماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی حقی انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او صادر نشده باشد./  آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

↵ تبصره ۱- کلیه معاملات با حق استرداد و لو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه بمعاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد اشخاص ثالثی را بای نحوکان مداخله داده باشند.

تبصره ۲- در مواردی که مطابق این ماده انتقال دهنده تقاضای ثبت می کند باید حق گیرنده را در تقاضا نامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح باسم طرف ذکر خواهد شد. /  آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی 

 

♥ ♥ برای کسب مشاوره تخصصی و ارتباط با وکیل دعاوی ملکی در این مرکز با شماره های زیر در ساعات اداری تماس حاصل فرمایید:

021-22924799 –  (10 صبح تا 8 شب به وقت ایران)

 09121997102 –  (10 صبح تا 8 شب) | شماره همراه و واتس اپ

 

 آشنایی با معامله با حق استرداد و معامله شرطی  : نقل از وکلای موسسه حقوقی شفائی با 19 سال تجربه در رسیدگی و دفاع از پروند های دعاوی ملکی و سرقفلی در استان تهران، وکیل ملکی | وکیل برای سرقفلی در تهران | وکیل حرفه ای کیفری | وکیل برای تنظیم قرارداد |بهترین وکیل تهران 

رتبه: 4.8 از 966 رأی