بایسته های دانستنی در مورد املاکی که دارای سند رسمی نیستند :
املاک بدون سند رسمی | بسیاری از املاک دارای هویت رسمی نیستند، به عبارت بهتر دارای سند رسمی نیستند لذا در این مقاله بررسی می شود که مالکین یا متصرفین اینگونه املاک، در چه شرایطی قادر به دریافت سند رسمی می باشند .
در ابتدا یادآوری می شود آخرین قانونی که پارلمان ( مجلس جمهوری اسلامی ایران ) تصویب نموده است قانونی تحت عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی است که در مورخه 20/9/1390 مصوب شده است ( در دوره ریاست جمهوری اقای محمود احمدی نژاد) .
این قانون که به منظور مشخص شدن وضعیت املاک بدون سند رسمی تصویب شده است، شامل هیجده ماده و نوزده تبصره است .
در این قانون تاکید شده متصرفات، باید منشاء قانونی داشته باشد و شامل اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی میشود که به جهت حداقل یکی از موارد ذیل، صدور سند مالکیت مفروزی ( شش دانگ) از طریق قوانین جاری برای آنها میسر نیست :
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفراز ورثه وی
- عدم دسترسی به مالک رسمی در صورت فوت وی و عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
- مفقود الاثربودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز .
لازم به ذکر است به منظور انجام این اعمال حقوقی هیات یا هیات های حل اختلاف در هر حوزه ثبتی ایجاد شده است که اعضای آن شامل:
- یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه
- رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی
- و حسب مورد رئیس اداره شهر سازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام وی می باشند
پس از مراجعه متقاضی، هیات موصوف مدارک و دلایل ارائه شده از شخص متقاضی را مورد بررسی قرار می دهد و به این منظور با جلب نظر کارشناس و تحقیقات مفصل مانند استعلام از ادارات راه شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت احوال کشور نسبت به فوت مالک یا تامل به رای قطعی دادگاه نسبت به مفقود الاثر و یا در صورت عدم دسترسی از طریق نیروی انتظامی یا شورای محل یا مراجع ذیصلاح و حتی استماع شهادت شهود و تحقیقات محلی ( مورد اخیر را می توان مثال زد : در مورد فرد خارجی که ملکی را از فردی خریده که هنوز موفق به اخذ سند نشده است)، بالاخره این هیات رای خود را صادر می نماید .
نکته بسیار مهم و مورد توجه این است که مطابق این قانون، اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات شامل این قانون نمی شود . به دیگر سخن در صورتی که ملک مورد درخواست با استعلام شامل موارد اخیر باشد یعنی (اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات باشد)، هیات مذکور درخواست متقاضی را رد می نماید .
در صورتی که هیات مذکور قصد داشته باشد، رایی مبتنی بر اجابت درخواست کننده صادر نماید قبل از آن، توسط کارشناس، ملک مورد نظر، کارشناسی میشود و نقشه کلی ملک مهیا میشود. بهرحال بعد از صدور رای توسط هیات، اداره اسناد و املاک، این رای را در فاصله دو نوبت 15 روزه از طریق آگهی از در روزنامه کثیر الانتشار و محلی منتشر می نماید و افرادی که به این رای اعتراض داشته باشند می توانند ظرف 2 ماه از تاریخ نشر آگهی، به اداره ثبت محل وقوع ملک اعتراض نماید و معترض باید یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض اقدام به ارائه دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل نماید و اداره ثبت اقدامات خود را موکول به حکم قطعی دادگاه می نماید .
نکته مورد تامل :
در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید .
البته :
صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست .
در مورد تفکیک و افراز اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ ، هیات با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385 مبادرت به صدور سند مالکیت می نماید .
و شایان توجه است که در مورد تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات این قانون تاکید نموده است:
تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات ( مشمول قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 1339 و اصلاحات بعدی آن)
تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات اراضی مشمول قانون واگذاری زمین های بایر و دایر که بعد از انقلاب بصورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است( مصوب 1365) و اصلاحات بعدی آن (یعنی در این دو مورد فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز می باشد)
در مورد آپارتمان ها این قانون تاکید نموده است که صدور سند تفکیکی برای آپارتمان های مشمول این ماده(7) بر اساس قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 و اطلاحات بعدی آن صورت می گیرد .
نکته مهم دیگر که، این قانون صحه گذاشته است این است که بیان شده:
شهرداری ها می توانند تنها در باره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک با متصرف موافقت نمایند.
