قوانین مهم در خرید اموال از زبان وکیل املاک تهران

هنگام خرید اموال، بخصوص اموال غیر منقول، شخص خریدار باید نسبت به وضعیت آن مال احراز هویت نماید.

بهرحال در یک نوع تقسیم بندی قانونی، مال بر دو قسم است : مال منقول – مال غیر منقول

و در مورد مال منقول، فردی که قصد خرید مالی را دارد، باید قبل از خرید آن مال، هویتش را بداند. لذا ضروری ست که وی تحقیق نماید که آن مال غصبی یا مسروقه نباشد .

به عنوان مثال برای احراز هویت یک مال منقول مانند اتومبیل، قبل از هر کاری باید اسناد مالکیت آن بررسی شود، زیرا چه بسا خریدار براساس اعتماد به فروشنده ای که دوست یا فامیل وی است و یا براساس یک سهل انگاری نسبت به تحقیق در مورد هویت مالکیت آن اهمال نموده است، خریدار بعدها دچار مشکلات عدیده شده است……..

به عنوان مثال ممکن است اتومبیل مورد  نظر ( مورد معامله) متعلق به دیگری باشد و  شخص فروشنده که مالک آن است قبلا به جهت تصادف مسبب  فوت فردی شده است و شماره و اتومبیل و حتی خودش تحت تعقیب باشد و یا اینکه اتومبیل مورد نظر توسط یک طلبکار توقیف شده باشد، لذا توصیه می شود قبل از خرید از فروشنده، خریدار به هر شکل ممکن هویت آن را احراز نماید و پس از تحقیق و اطمینان، که اتومبیل موصوف مشکلات مذکور را ندارد اقدام به خرید نماید.

در مورد خرید یک آپارتمان یا یک قطعه زمین و یا یک خانه یا ساختمان و بطورکلی در مورد اموال غیر منقول، نیز خریدار باید قبل از خرید و پرداخت ثمن معامله به فروشنده، به احراز هویت آن ملک بپردازد  به عنوان مثال خریدارحتما سند مالکیت و پایان کار و حتی صورتمجلس ملک موصوف را رویت نماید تا نسبت به قسمت های افراز شده و مشاعات آن واقف باشد.

زیرا بسیاری از اوقات با عدم رویت وضعیت ملک، به تصور اینکه ابعاد و مساحت ملک که توسط فروشنده بیان شده است تقریبی میباشد… و یا متراژ یا مساحت واقعی و قانونی آن ملک،  کمتر از مقداری است که فروشنده بیان نموده است و یا ملک موصوف فاقد پارکینگ است، اما خریدار با اطمینانی که فروشنده بیان نموده است که ملک موصوف دارای پارکینگ است، مبادرت یا اقدام به مبایعه نموده است، اما هنگام استفاده از پارکینگ بناگاه دیگری با در دست داشتن سند مالکیت و نشان دادن عبارت و  تصریح پارکینگ در سندش، مدعی می شود که پارکینگ متعلق به وی است.

لذا با توجه به این وضعیت، به هیچ عنوان قادر داشتن پارکینگ نیست و حتی فروشنده اگر پس از اعتراض خریدار قصد داشته باشد پارکینگ در آن ملک در اختیار خریدار بگذارد، دیگر قادر به تهیه پارکینگ برای آن ملک نیست ولو اینکه خریدار به دادگاه برعلیه فروشنده شکایت نماید، این کار عملی نیست و در نهایت پس از اثبات این امر در دادگاه، ممکن است خریدار قیمت ارزش پارکینگ را از فروشنده دریافت کند و در شرایط بهتر فروشنده مکانی دیگر به عنوان پارکینگ در اختیار خریدار بگذارد .

یا چه بسا دیده شده که ملک مورد خریداری قبلا بابت آزادی یک متهم در دادسرا یا دادگاه به عنوان وثیقه آزادی یک فرد زندانی توقیف شده است و یا فروشنده از قبل ملکی که در معرض فروش گذاشته است، قبلا بابت اخذ تسهیلات یا وام به عنوان تضمین یا وثیقه به بانک وام دهنده، معرفی کرده است و از بابت عدم پرداخت اقساط یا عودت مبالغ دریافتی تسهیلات به بانک، ملک مورد نظر در شرف توقیف و یا در مرحله اجرا توسط اداره اجرائیات ثبت اسناد و املاک در حالت تشریفات کارشناسی و یا ارزیابی است و متعاقب روند آن، اداره ثبت اسناد بدون در نظر گرفتن خرید و فروش بصورت عادی و غیر رسمی ملک موصوف را بنام ذینفع انتقال می دهد و در این شرایط خریدار بیگناه که فقط سند مالکیت فروشنده را رویت نموده است، بی خبر از وضعیت ملک و حتی  با تعلق خاطر قسمت اعظم ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نموده است اما قادر به انتقال سند رسمی بنام خود نمی باشد و یا بدتر از اینکه شخص فروشنده ممنوع المعامله باشد .

مسئله مهم دیگر در مورد ملکی است که فروشنده به خریدار اعلام نموده ملکش دارای مستاجر است، در این خصوص هم بهتر است قبل از معامله،  قرارداد اجاره رویت شود و حتی هویت و شخصیت مستاجر تحقیق شود زیرا بسیاری از موارد دیده شده است که مستاجر، پس از اینکه مطلع شده است مالک تغییر کرده است، هنگام انقضای قرارداد، ملک را تخلیه نمی نماید و یا اینکه فروشنده قبلا ملبغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت نموده است اما بعد از فروش ملک به مالک جدید، از چشم همه، خود را پنهان می کند و هنگام انقضای قرارداد اجاره، مستاجر به بهانه اینکه باید ودیعه اش مسترد گردد، ملک موصوف را تخلیه نمی نماید و یا  ممکن است مستاجر پس از انقضای قرارداد اجاره ملک را تخلیه کند، اما دسترسی به مالک قبلی نداشته باشد و مستاجر بعد از تخلیه ملک، مطابق قانون بر علیه مالک جدید اقدام قانونی نماید و ممکن است در این نوع دعاوی، حکم به نفع مستاجر صادر شود.

لذا بطور کلی هرکس خریدار مالی است که ارزش بسیاری دارد شایسته است آگاهانه و بدون عجله با تحقیقات موجه و اطمینان به عدم موانع معامله، اقدام نماید.

قوانین مهم در خرید اموال | نقل از: اعظم شفائی، وکیل پایه یک دادگستری تهران، کارشناس ارشد حقوق مالی و اقتصادی و مدیر موسسه حقوقی، بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران، وکیل متخصص ملکی تهران