تاکید اخیر معاون اجتماعی دادگستری استان تهران به ممنوع بودن تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر مشاورین املاک :
(یعنی تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) ممنوع بوده و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.به عبارت بهتر یعنی:
تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان با اشاره به ممنوع بودن تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک وضمانت اجرای عدم انجام این امر: چنین گفت:
( در صورتی که مشاوران املاک راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند سبب تعلیق پروانه کسب و در نهایت ابطال پروانه کسب خواهد شد.)
و از آنجایی که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است
معاون اجتماعی دادگستری استان تهران با اشاره به ممنوع بودن تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاورین املاک گفت: تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) ممنوع بوده و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان با اشاره به ممنوع بودن تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاورین املاک اظهار کرد: تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
وی گفت: در صورتی که مشاوران املاک راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان کنند سبب تعلیق پروانه کسب و در نهایت ابطال پروانه کسب خواهد شد.
این مقام قضایی اظهار کرد: لذا معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان تهران با تأکید به اجرای دقیق و کامل ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مبنی بر این که مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
و حتی این ممنوعیت به کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام شده است که نسبت به ابلاغ ماده مذکور به کلیه دفاتر مشاوره املاک در شهر و استان تهران اقدام و همچنین به تمام دفاتر مشاوره املاک ابلاغ کنند که ماده فوق الذکر را به نحوی که در دید تمام مراجعه کنندگان باشد در دفاتر مشاوره املاک نصب کنند تا مردم در جریان قانون مذکور قرار گیرند.
شایسته است برای تشحیذ اذهان شما عزیزان به قانون پیش فروش آپارتمان ها تامل فرمایید:
متن قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان( 29/10/1389)
ماده ١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
١١ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١۴)، (١۶) و (٢٠) این قانون
ماده ٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ۵ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
ماده ۶ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (٩) ماده (٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/ ٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (٩) ماده (٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده ٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.
چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ١۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.
حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (٢٠) این قانون نخواهد بود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ١۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ١۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.
آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید.
شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ٢۵ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
هموطن گرامی توصیه می شود برای حصول نتیجه مناسب در کمترین زمان ممکن و پیشگیری از فوت وقت در امور ملک٬ خرید آپارتمان ٬ اراضی و… قبل از اقدام به طرح شکایت در دادگستری و مراجع ذیصلاح از اطلاع رسانی از موضوعات مربوطه توسط وکیل مجرب در امور ملکی بهره مند شوید و شتابزده و بدون مشورت با کارشناس حقوقی پرونده شکایت خود را به دادگستری وارد نکنید! چرا که ممکن است از این حیث متضرر شده و حصول نتیجه ممکنه را با دست خود به تاخیر بیندازید..
نقل از: وکلای مجرب تهران، جمعی از وکلای با سابقه و قضات باتجربه دادگستری با داشتن بیش از 18 سال تجربه در رسیدگی، دفاع از پرونده های دعاوی ملکی و دعاوی مرتبط با امور قراردادها در تهران، وکیل قرارداد تهران، وکیل ملکی خوب در تهران