تخلیه محل کسب به جهت تعدی و تفریط
در صورتیکه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید، موجر می تواند با اثبات تخلف مستاجر، در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر، او را از ملک تخلیه نماید.
مفهوم تعدی و تفریط
مفهوم تعدی
ماده 952 قانون مدنی بیان میدارد:
تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه … تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد.
مفهوم تفریط
تفریط یعنی ترک عملی که به موجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.
پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط
- مستاجر به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند. بطور مثال: مستاجر تعمیرانی در ملک لازم بوده که انجام نداده مثلا در فصل زمستان، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.
- مستاجر بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود. بطور مثال: مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازه ها تیغه کند. البته بعضی از قضات و حقوقدانان قائل به این هستند که زدن بالکن و دستشویی تعدی و تفریط محسوب نمی شود و بعضی دیگر خلاف این موضوع نظر داده اند و زدن بالکن در ملک را نوعی تعدی و تفریط دانسته اند.
- تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر
دلایل موجر و مستاجر در جهت اثبات حقانیت خود در باب تخلیه محل کسب به جهت تعدی و تفریط
موجر
موجر بهتر است ضمن تامین دلیل با جلب نظر کارشناس محترم دادگستری، دلایل وقوع تخلف مستاجر را ضبط و صورت برداری نماید، تا دلایل و مدارک موجود بنحو تعمدی از ناحیه مستاجر و یا اشخاص ثالث از بین نرود.
مستاجر
مستاجر در پاسخ به ادعای موجر می تواند مدعی گردد، تغییر بر حسب اذن و اجازه موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، به دلایل و مدارک کتبی و یا شهادت شهود استناد نماید و یا با استناد به قرار تحقیق و معاینه محلی ادعای خود را اثبات کند.
در نهایت اگر دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس دادگستری، تعدی و تفریط را محرز نداند، حکم به بطلان و یا بی حقی دعوی موجر را میدهد.
نکاتی در باب تخلیه محل کسب به جهت تعدی و تفریط
- در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر، مبنی بر تعدی و تفریط هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.
- اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است.
- موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی، می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست بر خلاف موارد دیگر مندرج در قانون…