وکیل اثبات مالکیت ( وکیل برای اثبات مالکیت )

وکیل اثبات مالکیت، فردی است که بخوبی میداند اسناد رسمی و اسناد عادی هر کدام چه ویژگیها و تفاوتهایی با هم دارند. چنین وکیلی ( وکیل برای اثبات مالکیت ) با اشراف کامل به قوانین ثبت اسناد، شرایط دادخواست اثبات مالکیت همچون مدارک و مستندات لازم و وجود قرارداد معتبر که امکان اثبات اعتبار آن وجود داشته باشد را می شناسد .

وکیل اثبات مالکیت ( وکیل برای اثبات مالکیت ) میداند در چه زمانی در کنار خواسته اثبات مالکیت نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

اثبات مالکیت ملک

با توجه به اینکه محاکم در خصوص اختلافاتی که فی مابین خریدار و فروشنده در خصوص اثبات مالکیت ملک ایجاد می شود و موضوع دعوا سند عادی است،  اغلب قضات در رای خود با استدلال اینکه قانون ثبت در مواد 22 و 46 و 47 و 48 مالکیت با سند عادی را نمی پذیرد، اینگونه دعاوی (دعوای اثبات مالکیت ملک) را رد می کردند.

شورای نگهبان در سال1392  با مراجعه به رهبر ایران به حل این معضل پرداخته است. البته شایسته است ابتدا به مفاد این مواد پرداخته شود

ماده 22 قانون قانون ثبت اسناد و املاک که مشعر است :

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

وماده 46 قانون ثبت اسناد نیر اشعار دارد :

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱- کلیهٔ عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲- کلیهٔ معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

و همچنین ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد، این قانون بیان می کند :

در نقاطی که ادارهٔ ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:

۱- کلیهٔ عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

۲- صلحنامه و هبه‌ نامه و شرکتنامه.

و از همه مهمتر ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد، بیان می کند :

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

بهر حال چون مفاد مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک این معاملات را بی ارزش ابراز کرده است، دادگاه ها اغلب در رای خود اینگونه دعواها را نمی پذیرفتند، اما با توجه به اینکه آقای آیت اله مومن به مقام رهبری مراجعه نموده است، پس از نتیجه گیری در این خصوص، خطاب به شورای نگهبان اظهار نموده اند:

موضوع موافق یا مخالف بودن مواد ۴ گانه با موازین شرعی، در جلسات فقهای شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظر ایشان به شرح ذیل اعلام شد:

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک: صرفا اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و قانون مدنی درمواد ۱۲۸۵ (شهادتنامه سند محسوب نمیشود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت.)

و با استناد به ماده ۱۲۸۵و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به این موارد دارد .

ماده ۱۲۸۵ : شهادتنامه سند محسوب نمیشود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت.

ماده  ۱۲۹۱ قانون مدنی : اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است.

۱-اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌ الیه تصدیق نماید.
۲-هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضاء یا مهر کرده است.

← هموطن گرامی توصیه می شود برای حصول نتیجه مناسب در کمترین زمان ممکن و پیشگیری از فوت وقت در امور  ملک و اثبات مالکیت قبل از اقدام به طرح شکایت در دادگستری و مراجع ذیصلاح از اطلاع رسانی از موضوعات مربوطه توسط وکیل مجرب در دعاوی ملکی (مشاوره با بهترین وکیل ملکی تهران) بهره مند شوید و شتابزده و بدون مشورت با کارشناس حقوقی پرونده شکایت خود را به دادگستری تقدیم نکنید.. چرا که ممکن است از این حیث متضرر شده و حصول نتیجه ممکنه را با دست خود به تاخیر بیندازید !